近年来国家对房地产的管控越来越规范和严格，一些资金实力不够、盲目扩张、恶意抽资逃跑或转移、市场定位不准、市场供求变化把握不清、通过非常规手段运作楼盘项目的房地产公司出现了资金链断裂等的问题，最终导致楼盘或项目陷入停工状态。官方数据中，截止至2021年4月，全省工程性烂尾楼项目共334个，昆明市有93个。2022年2月24日，国新办就推动住房和城乡建设高质量发展举行发布会，会上提到要“坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益”。根据中央指出的方向，昆明市政府也规划于今年完成所有烂尾楼项目的盘活。今天我们从造价管理的角度，来对复工续建项目如何更好的进行造价管理与控制进行个粗浅的探讨，本文所谈到的内容，也仅局限于本人所参与过的少数复工续建项目，可能存在片面性，欢迎各位同行指正和交流。

一、复工续建项目与普通建设项目在造价管理中的不同

1、造价咨询公司为管理人提供数据支撑服务

一般来说，涉及复工续建项目的房地产企业一般都已经处于破产边缘甚至已经破产，项目想要进行复工，就需要找到新的资金来源。目前的做法，基本是招募新的投资人加入。那首当其冲的就是需要核算出已实施部分的资金投入以及全部按原规划完成还需要投入多少的资金量。作为工程造价方面，根据原合同、施工预算报价、现场状况和取费标准及施工过程中形成的签证资料、变更资料等工程资料，测算出已完工程部分的工程量，以及剩余工程建设完成所需要的资金量大小（即复工建安成本，该部分费用一般按委托鉴定或测算日期为基准日期进行重置（或新建）成本的测算）。另外，和普通工程不同的是，特别是长期烂尾的楼盘，会面临前期图纸资料不全等问题，甚至需要现场进行勘测确定工程量。

投资人引入之后，进入到项目复工实施阶段，管理人需要确定复工续建的实施单位，是重新启用原施工单位，还是另行选择新的施工单位。这个过程里，造价机构需要提供各类数据测算，为管理人的选择提供合理客观的数据支撑。

复工续建合同承包范围的重新确认与划分，需首先厘清已完工程量、已支付款及原合同履行进度情况等，然后再确定复工续建的具体范围，避免工程款重复支付的。

2、复工续建项目的组织架构

复工续建项目的组织架构一般是由不同专业的咨询公司派员入驻组建的临时组织架构。如果新的投资人为房地产企业，它可以动用自身企业内部专业人员及部门进行项目的管理，相对驾轻就熟。但是如果新投资人非房地产企业，就只能由管理人牵头来组建成立临时的各管理职能部门，部门内部或者部门之间也大都是首次配合，工作起来也需要磨合时间。这样的组合，往往缺乏成熟系统的管理制度和经验对项目实施进行管理，合作效率也易受到影响。

值得思考的是我们造价咨询公司除了需要提供造价成本等数据服务，还可以给项目管理带来怎样的推进作用呢？这个也是我们在摸索的，比如派驻综合能力较强的团队，可以起到整合串联作用；比如对于合同商务相关条款的拟定和履行提供更为专业的意见，起到整合招投标、合同管理、施工现场管理等工作的作用，进行全过程造价控制的同时，促使项目的推进更为顺畅。

二、复工续建项目中造价管理的难点

1、图纸资料的缺失导致施工图预算编制困难

复工续建工程大都停工时间较长，由于管理不善、经济纠纷等等各种原因可能造成图纸资料等全部或者部分遗失，势必造成施工图预算编制困难。如何在资料缺失的情况下，做出更接近于项目实际情况的造价？我们目前的做法是，尽可能的搜集到更多当时的周边证据资料，比如相关的全部合同、施工单位的工程进度款支付凭证、参考审计单位出具的款项数据、施工单位与其他第三方签订的合同等；进行详细的现场勘验，尽可能的对已实施部分进行详细的记录；

2、零星工程等类似项目的计价难度大

复工续建项目，停工再复工，会涉及很多修复、维修、收尾类的零星项目，这些项目由于没有相应的计价规则或定额、项目零星人工费过高等原因，造成新增单价争议较大。这些项目通常较零散，即使前期进行排查统计，仍然会存在遗漏，容易导致现场签证量大。

3、措施项目的计量与计价不同于普通项目时，计价难度大

有的续建项目主体结构已经完成，总承包单位已经离场，待建的有可能是装修、门窗、防水、零星、照明、绿化等分包单位，在施工过程中定会涉及一些现场配合协调工作、收尾工作、安全文明设施的重新配置以及对已完工程的保护等工作，分配给怎样的单位负责，由此产生的费用如何计取更合理？这些都是还在不断的摸索中，目前是一项目一方案，根据每个项目的具体情况进行处理。

4、关于工程造价其他费想说的

最后回归到我们中介咨询费上来，包括造价咨询服务费。复工续建项目，以造价咨询工作为例，本身工作难度是远高于普通新建项目的，特别是对造价专业人员的综合能力要求较高，且工期也充满了不确定性，也会加大咨询机构的经营成本。虽然对于管理人和接手的投资人来说都希望达到最低投入，但是作为为项目把控质量及资金支出的专业机构的咨询服务费用应给予充分考虑，如造价咨询，按照现行的收费标准，也并无相关规定，如果主管部门或行业协会能够给出一些参考标准和规范，或许能使得行业更为健康的发展。

三、结语

总体而言，合理的造价管理，能助力复工续建工程顺利完工交楼。地产项目的复工续建，是住建部门正在落地和推进的方向，这也是利国利民的好事，对于造价咨询机构来说，能够参与到复工续建的项目来，可以扩充企业的业务范围，对于造价人来说，还能完善自身综合技能，能为复工续建贡献自身力量，也是件很有意义之事。

本文来自工程造价《必读》第二期

毕焘：云南双鼎工程造价咨询有限公司总经理、高级工程师、一级注册造价工程师、主要进行工程造价、合同管理、破产重组管理、司法鉴定方面的工作和研究。

杨嵋：高级工程师、一级注册工程师、主要进行工程造价、合同管理、破产重组管理、司法鉴定方面的工作和研究。

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